界面新聞記者 | 張熹瓏

企業(yè)新增租賃需求走弱、縮租現(xiàn)象頻出，導致廣州寫字樓空置率攀升。

7月9日，第一太平戴維斯發(fā)布2025上半年廣州房地產市場報告顯示，上半年，全市平均空置率同比上升4.1個百分點，期末錄得22.6%。

界面新聞統(tǒng)計發(fā)現(xiàn)，目前廣州寫字樓空置率已攀升至近十年高位。2022年之前，廣州甲級寫字樓空置率常年保持在10%以下。2022年后，空置率呈現(xiàn)走高趨勢，不同市場機構數(shù)據(jù)顯示，這一年年底空置率達到15%左右，到2024年底則進一步上升至接近20%。

作為典型的to B業(yè)態(tài)，寫字樓租賃是區(qū)域經濟興衰的“晴雨表”，而空置率、租金等指標衡量著寫字樓市場需求度，反映了企業(yè)活躍程度。其中，20%是國際公認的空置率“警戒線”。

空置率持續(xù)走高的主要原因是市場租賃需求不足。第一太平戴維斯華南區(qū)市場研究部負責人謝靖宇接受界面新聞采訪時提及，上半年，企業(yè)普遍繼續(xù)執(zhí)行嚴格的成本控制戰(zhàn)略，選址青睞于租金門檻、租用成本更低的物業(yè)，且鮮有面積擴張需求，市場整體辦公增量需求有限。

上半年，廣州寫字樓凈吸納量為3.7萬平方米，較上年同期回落21.2%。租賃交易以降本增效主導的搬遷（比重60.6%）為主，而新租（比重12.1%）、擴租（比重4.5%）的需求持續(xù)不振。謝靖宇認為，目前市場處于相對停滯的狀態(tài)，尋求更高性價比物業(yè)的搬遷成為主流需求。不過，相對亮眼的是，1500到3000平方米的面積成交量占比對比去年年底有所提升，達到28.8%。

“其實空置率上升已經成為一個普遍現(xiàn)象，在亞太地區(qū)，除了新加坡和東京，其他國家和城市都有這個問題，這也是由于受到經濟運行狀況、全球地域政治影響，大部分企業(yè)縮減成本。而廣州在一線城市中，已經是相對平穩(wěn)的狀態(tài)?！?span>謝靖宇說。

在2020年以前，一線城市大力發(fā)展總部經濟，規(guī)劃發(fā)展了大量甲級寫字樓。其后新冠疫情沖擊下宏觀經濟增速放緩，但前期已經規(guī)劃好的寫字樓仍在入市，形成供大于求的局面。

根據(jù)報告，上半年，市場共八個新項目交付入市，合計帶來32.3萬平方米供應面積。期末，廣州甲級寫字樓市場總存量升至750.6萬平方米，同比擴張6.1%。第三季度，預計將有9.8萬平方米新增供應入市，推動總存量升至760.3萬平方米。屆時，市場存量規(guī)模將較2024年末擴張5.9%。

謝靖宇提到，這是自2016年來廣州寫字樓市場再次進入供應高峰的一個年份。對租戶來說，留在核心區(qū)還是去次核心區(qū)會成為繞不開的話題。而對整個市場來講，空置率和租金下降的壓力會持續(xù)增大。

供求關系決定了甲級寫字樓的租金走勢。租賃競爭加劇的背景下，租金繼續(xù)承壓下行。截至上半年底，廣州租金指數(shù)累計下降4.5%，平均租金為每平方米每月127.4元。

可以說，這創(chuàng)下了近十年來的租金新低。據(jù)界面新聞統(tǒng)計，2013年以來，廣州寫字樓租金長期保持每平方米每月160元以上，2020年前后達到最高峰，約每平方米每月190元。也就是說，目前寫字樓租金僅是五年前的67%左右。

這同樣是其他一線城市面臨的難題。據(jù)世邦魏理仕統(tǒng)計，上半年，北京、上海寫字樓租金分別為每月每平方米241.7元和247.2元，對比2024年底降幅分別達到5.5%和3.0%。截至上半年末，北京、上海寫字樓空置率為20.2%和22.4%。

而深圳空置率則逼近30%。第一太平戴維斯華南區(qū)商業(yè)樓宇部負責人黎青山接受界面新聞采訪時指出，一個原因在于深圳的存量遠大于廣州，幅度達到30%到40%，且每年的新增供應也更多，“對比來看，現(xiàn)在廣州的新增供應有所減少，上半年新增約30萬平方米，而往年半年度的高峰供應可以達到50-60萬平方米。”

對于一線城市而言，項目去化壓力正在增加。第一太平戴維斯廣州董事總經理暨華南區(qū)副董事長劉蔚海向界面新聞表示，過去半年甚至更長時間里，廣州無論是商業(yè)的寫字樓、零售還是住宅市場，都存在動力不足的問題。展望下半年，仍處于存量優(yōu)化的階段。

今年以來，美國關稅政策及其所帶來的復雜財政影響加劇不確定性，進而對制造業(yè)及外貿等行業(yè)的營商信心及企業(yè)經營造成沖擊，相關行業(yè)寫字樓租戶在業(yè)務擴張及企業(yè)房地產決策方面也更加謹慎。

這也體現(xiàn)在拿地積極性上。謝靖宇補充道，從對土拍市場的監(jiān)測來看，1-5月，產業(yè)用地或工業(yè)用地的成交比重達到八成以上，而商辦用地的成交幾乎趨近于零。疫情之后，產業(yè)用地或工業(yè)用地的成交比重不斷上升，去年已經突破七成。

克而瑞數(shù)據(jù)監(jiān)測顯示，今年上半年，廣州經營性用地供應37宗，供應總建面189.97萬平方米，較去年同期增長19%。其中，廣州經營性用地成交33宗，成交金額227.35億元。

黎青山分析指，從拿地主體來看，實際用家拿地的趨勢越來越明顯，即有實體和運營業(yè)務的企業(yè)，而不是以前純粹為了出售的開發(fā)商。加上未來供應量較大，傳統(tǒng)的開發(fā)商對商辦用地的態(tài)度會趨向謹慎。

“預計至少在未來數(shù)月，寫字樓市場整體租賃需求增長將因此承壓，而以新質生產力為主要代表的具備長期增長潛力的內需或為對沖外部風險的關鍵。”第一太平戴維斯在研報中指出。

從行業(yè)需求來看，上半年，金融、傳媒及娛樂、零售及貿易行業(yè)交易數(shù)量及面積占比均居前三，貢獻約60%的成交；專業(yè)服務及信息技術類企業(yè)需求則保持相對平穩(wěn)，交易面積占比均超10%。

黎青山認為，在產業(yè)分布上，廣州相比其他城市的一個特點在于沒有特別依賴于某個產業(yè)，“每個產業(yè)都比較平均，所以也帶來抵御風險的韌性。而從需求來看，TMT、貿易是主要組成，金融業(yè)也有所上升。金融方面，廣州主打銀行后端，像匯豐、渣打都把數(shù)據(jù)和軟件業(yè)務放在廣州?！?/span>

期內，琶洲、國際金融城等新興商務區(qū)繼續(xù)以其高性價比優(yōu)勢吸引企業(yè)搬遷，凈吸納量合計達到5.4萬平方米，成為市場去化的主要推動力。

琶洲以數(shù)字經濟見長，黎青山告訴界面新聞，可以說琶洲帶動了廣州TMT產業(yè)的升級，“以前在天河區(qū)就孵化了三七互娛、網(wǎng)易等游戲產業(yè)，而琶洲專注于電商經濟，以及AI、大模型等前沿科技，從技術上來看，進一步帶動產業(yè)轉型。”隨著傳統(tǒng)產業(yè)升級及本地信息文化產業(yè)的發(fā)展，市場有望迎來更多源自服務于傳統(tǒng)行業(yè)的信息技術支持類企業(yè)、新媒體交互、手游全鏈條運營企業(yè)的租賃需求。

今年開年，廣州提出加快構建“12218”現(xiàn)代化產業(yè)體系，其中“人工智能”被定位為戰(zhàn)略先導產業(yè)。目前，全市共有人工智能相關企業(yè)超2100家，覆蓋產業(yè)鏈上游基礎層、中游技術層、下游應用層。在廣州的產業(yè)版圖里，人工智能的目標是形成萬億級集群。