界面新聞?dòng)浾?| 王婷婷

界面新聞編輯 | 李慎

曾聲稱(chēng)長(zhǎng)期看好中國(guó)市場(chǎng)的英格卡集團(tuán)，可能要將國(guó)內(nèi)10座購(gòu)物中心全部打包出售。

近日，有知情人士透露，英格卡正計(jì)劃打包出售國(guó)內(nèi)的10座薈聚購(gòu)物中心。首批出售的是位于無(wú)錫、北京、武漢的三座購(gòu)物中心，涉及資金160億元，接盤(pán)方或?yàn)樘┛等藟垲I(lǐng)投的基金。

“其實(shí)并非首批就是三座，是因?yàn)檫@三座購(gòu)物中心是評(píng)估下來(lái)在10座中最好的?！币晃粯I(yè)內(nèi)知情人士告訴界面新聞，該項(xiàng)交易早已經(jīng)在市場(chǎng)接洽過(guò)很多投資方，包括多家險(xiǎn)資，現(xiàn)在買(mǎi)家的結(jié)構(gòu)模式涉及多方投資，有優(yōu)先劣后，“目前應(yīng)該是英格卡比較能接受的報(bào)價(jià)?！?/p>

據(jù)了解，首批擬出售的三個(gè)項(xiàng)目，是英格卡在中國(guó)內(nèi)地較早開(kāi)業(yè)的薈聚購(gòu)物中心，運(yùn)營(yíng)至今均已超過(guò)10年時(shí)間。

市場(chǎng)傳聞稱(chēng)，接盤(pán)方為泰康人壽領(lǐng)投的基金，基金總規(guī)模80億元，泰康人壽認(rèn)購(gòu)30億元，其他參投方包括中銀三星、中宏、友邦、大都會(huì)人壽等險(xiǎn)資，共計(jì)認(rèn)購(gòu)30億元，同時(shí)，英格卡將認(rèn)購(gòu)基金的劣后級(jí)，出資約20億元。

出售總代價(jià)當(dāng)中，剩余的80億元擬采用銀行融資的方式獲取。知情人士透露，目前，交易各方仍在溝通合作條款和細(xì)節(jié)。

8月7日，界面新聞?dòng)浾呔驮擁?xiàng)交易傳聞向英格卡方面核實(shí)，相關(guān)人士表示，“不對(duì)市場(chǎng)傳言及推測(cè)發(fā)表評(píng)論。”

上述業(yè)內(nèi)人士向界面新聞表示，“自16年前英格卡購(gòu)物中心進(jìn)入中國(guó)以來(lái)，中國(guó)一直都是其最重要的市場(chǎng)之一，英格卡購(gòu)物中心也一直在評(píng)估和關(guān)注市場(chǎng)投資機(jī)會(huì)。”

從重金押注到打包“撤退”

“中國(guó)市場(chǎng)表現(xiàn)一直非常突出和亮眼。我們長(zhǎng)期持有每一個(gè)項(xiàng)目，這種商業(yè)模式讓我們能夠超越短期回報(bào)的考量。”

前不久，英格卡購(gòu)物中心中國(guó)區(qū)總裁朱潔敏在接受媒體采訪(fǎng)時(shí)曾表達(dá)對(duì)中國(guó)市場(chǎng)的看重，但與此同時(shí)，英格卡在中國(guó)的幾個(gè)購(gòu)物中心或許已經(jīng)被投資者們暗自定好了價(jià)格。

英格卡購(gòu)物中心與宜家零售均隸屬于母公司瑞典英格卡集團(tuán)。作為世界500強(qiáng)企業(yè)，英格卡集團(tuán)旗下有宜家零售、英格卡購(gòu)物中心、英格卡投資三大板塊。其中，英格卡購(gòu)物中心是全球性的購(gòu)物中心開(kāi)發(fā)及運(yùn)營(yíng)管理公司。

較之宜家零售，英格卡購(gòu)物中心進(jìn)入中國(guó)的時(shí)間晚了許多。

1998年1月，號(hào)稱(chēng)“藍(lán)盒子”的宜家進(jìn)入中國(guó)市場(chǎng)，首家門(mén)店開(kāi)在上海。當(dāng)時(shí)，憑借39元的拉克邊桌、9.9元的法格里克杯，宜家迅速點(diǎn)燃了中國(guó)消費(fèi)者的熱情，一時(shí)在家居市場(chǎng)風(fēng)光無(wú)限。

很快，宜家就開(kāi)始了在中國(guó)市場(chǎng)大步擴(kuò)張。據(jù)英格卡集團(tuán)官方披露顯示，宜家在中國(guó)的門(mén)店數(shù)從2013年的14家增長(zhǎng)至2019年的28家，銷(xiāo)售額從63億元增長(zhǎng)至157.7億元，6年時(shí)間翻了一倍。

也許正是因?yàn)橐思伊闶蹏L到了中國(guó)市場(chǎng)的甜頭，英格卡購(gòu)物中心也決心加入。2009年，英格卡購(gòu)物中心正式進(jìn)入中國(guó)，與宜家零售展開(kāi)戰(zhàn)略合作，開(kāi)始拓展商業(yè)綜合體業(yè)務(wù)，業(yè)務(wù)以“薈聚”購(gòu)物中心和寫(xiě)字樓為主。

無(wú)錫薈聚購(gòu)物中心是英格卡購(gòu)物中心在中國(guó)第一個(gè)項(xiàng)目，隨后，英格卡又在國(guó)內(nèi)開(kāi)出北京、武漢項(xiàng)目，這三個(gè)項(xiàng)目也被市場(chǎng)認(rèn)為是薈聚第一代產(chǎn)品。

2021年，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)開(kāi)始面臨調(diào)整，但商業(yè)地產(chǎn)未受過(guò)多影響，英格卡購(gòu)物中心相繼在福州、長(zhǎng)沙和南寧開(kāi)業(yè)了三家薈聚中心。在這之后，昆明、合肥的薈聚中心也落地了。

2024年，行業(yè)深度調(diào)整仍持續(xù)，商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)啟了新一輪流量爭(zhēng)奪戰(zhàn)，“內(nèi)卷”加劇，英格卡購(gòu)物中心在中國(guó)依然有新項(xiàng)目開(kāi)業(yè)。去年4月，西安薈聚中心開(kāi)業(yè)，這是英格卡購(gòu)物中心第二代產(chǎn)品中的重點(diǎn)項(xiàng)目之一。

不到半年，英格卡集團(tuán)在中國(guó)單體投資最貴項(xiàng)目——上海薈聚綜合體，也迎來(lái)開(kāi)幕。據(jù)界面新聞了解，上海薈聚綜合體項(xiàng)目總投資額超過(guò)80億元，總建筑體量約43萬(wàn)平方米，集商業(yè)與辦公為一體。

上海薈聚中心趕在“十一”前開(kāi)業(yè)，最終熱度超預(yù)期。數(shù)據(jù)顯示，去年“十一”黃金周期間，上海薈聚中心錄得銷(xiāo)售額突破7000萬(wàn)元，每日接待人次超過(guò)8.8萬(wàn)人，累計(jì)吸引長(zhǎng)三角客流62萬(wàn)余人次。

至此，英格卡在中國(guó)共運(yùn)營(yíng)10家名為薈聚的購(gòu)物中心，總投資270億元，總租賃面積為94.3萬(wàn)平方米。

在這10座購(gòu)物中心順利落地后，如今又被傳出將被打包出售的消息。

商業(yè)地產(chǎn)一名業(yè)內(nèi)人士告訴界面新聞，“打包出售應(yīng)該是想要回籠資金。從薈聚項(xiàng)目的定位和其精細(xì)化運(yùn)營(yíng)的程度來(lái)看，感覺(jué)還是很用心在做，并不是簡(jiǎn)單復(fù)制。”在其看來(lái)，回籠資金也有幾種可能，一是真的缺錢(qián)，二是公司長(zhǎng)期不看好。

“商業(yè)項(xiàng)目的投入時(shí)間會(huì)比較長(zhǎng)，回報(bào)周期也較長(zhǎng)。一般從拿地建設(shè)、設(shè)計(jì)開(kāi)發(fā)到投入市場(chǎng)，至少需要5年，甚至10年，可能當(dāng)時(shí)公司決定在中國(guó)做這些項(xiàng)目的時(shí)候，市場(chǎng)處于上升期，但5年后的市場(chǎng)情況又不一樣了。”

上述人士認(rèn)為，英格卡或許是考慮到項(xiàng)目回報(bào)周期太長(zhǎng)，沒(méi)辦法長(zhǎng)期看好，加上宜家業(yè)務(wù)也面臨壓力，所以想要“撤”了。

從英格卡集團(tuán)財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)來(lái)看，2024財(cái)年?duì)I收同比下滑5.5%至418.64億歐元，凈利潤(rùn)下滑46.5%至8.06億歐元，財(cái)務(wù)壓力明顯。

同屬英格卡集團(tuán)的宜家也不例外，近兩年受房地產(chǎn)市場(chǎng)行業(yè)周期調(diào)整影響，家居行業(yè)也整體承壓。數(shù)據(jù)顯示，2024財(cái)年宜家中國(guó)區(qū)銷(xiāo)售額約112億元，較2019年（157.7億元）減少超40億元，5年復(fù)合降幅8.5%；占集團(tuán)總營(yíng)收3.5%，同比降0.1個(gè)百分點(diǎn)。

房企退，險(xiǎn)資進(jìn)

行業(yè)深度變革期，有人適時(shí)而退，有人逆勢(shì)而進(jìn)。退，可能是戰(zhàn)略性收縮；進(jìn)，可能是主動(dòng)搶占優(yōu)質(zhì)資源。

在業(yè)內(nèi)看來(lái)，英格卡擬出售的位于無(wú)錫、北京、武漢的三座薈聚中心，正是優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，因此會(huì)先一步落定買(mǎi)家。

以北京項(xiàng)目為例，作為南城區(qū)域消費(fèi)的“領(lǐng)頭羊”，北京薈聚中心在行業(yè)內(nèi)被稱(chēng)為“北京南城吸客能力最強(qiáng)大的購(gòu)物中心”，且常年穩(wěn)居全北京人氣TOP3，年客流量約3000萬(wàn)人次，預(yù)計(jì)銷(xiāo)售額或在百億元左右。

公開(kāi)資料顯示，北京薈聚中心總建筑面積超過(guò)50萬(wàn)平方米，可租賃面積近21萬(wàn)平方米，入駐品牌多達(dá)450家左右，并有北京最大的宜家作為主力店。

作為英格卡在國(guó)內(nèi)最早的項(xiàng)目，無(wú)錫薈聚中心總建筑面積25萬(wàn)平方米，商業(yè)租賃面積為15萬(wàn)平方米，運(yùn)營(yíng)表現(xiàn)同樣亮眼，從2014年開(kāi)業(yè)到現(xiàn)在，已成為無(wú)錫人周末休閑、家庭采購(gòu)、聚會(huì)聚餐的“默認(rèn)選項(xiàng)”。

數(shù)據(jù)顯示，2023年無(wú)錫薈聚中心的銷(xiāo)售額達(dá)33.7億元，客流量超1800萬(wàn)人次，入選全國(guó)購(gòu)物中心百?gòu)?qiáng)榜第54名。2024年，全年銷(xiāo)售額達(dá)到43億元。

武漢薈聚于2015年正式開(kāi)業(yè)，是英格卡購(gòu)物中心在中國(guó)投資的第三個(gè)超區(qū)域購(gòu)物中心，項(xiàng)目總建筑面積約35萬(wàn)平方米，其中商業(yè)面積占約17萬(wàn)平方米。2024年銷(xiāo)售額同比增長(zhǎng)15%，周末日均客流量穩(wěn)定在超5萬(wàn)人次。

業(yè)內(nèi)認(rèn)為，保險(xiǎn)資本追求的是長(zhǎng)期穩(wěn)健回報(bào)，而薈聚這種成熟、穩(wěn)定、現(xiàn)金流強(qiáng)的商業(yè)項(xiàng)目，正是最理想的配置品種。

接近北京薈聚的人士稱(chēng)，收購(gòu)后單體項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)不會(huì)改變，英格卡將保留項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)權(quán)，且承諾投資期間保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)的回報(bào)率將接近7%。

知情人士還指出，無(wú)錫、北京、武漢這3座薈聚中心出售后，英格卡購(gòu)物中心后續(xù)可能將剩余7座薈聚中心全部出售。

在這場(chǎng)行業(yè)變革中，開(kāi)發(fā)商或因?yàn)橘Y金壓力、業(yè)務(wù)調(diào)整等出售資產(chǎn)，而有著資金優(yōu)勢(shì)的險(xiǎn)資機(jī)構(gòu)趁機(jī)抄底入場(chǎng)。

根據(jù)仲量聯(lián)行最新發(fā)布的資本追蹤數(shù)據(jù)顯示，保險(xiǎn)公司正成為中國(guó)內(nèi)地商業(yè)地產(chǎn)資本市場(chǎng)的重要力量。2022-2024年間，保險(xiǎn)公司在中國(guó)內(nèi)地商業(yè)地產(chǎn)的直接投資達(dá)93億美元，投資規(guī)模與英美等成熟市場(chǎng)相當(dāng)，并居亞太區(qū)市場(chǎng)首位。

萬(wàn)達(dá)集團(tuán)就是最典型的案例。近幾年，王健林持續(xù)出售旗下的萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)，買(mǎi)家基本是險(xiǎn)資，比如陽(yáng)光保險(xiǎn)先后接手了太倉(cāng)、湖州、上海金山、廣州蘿崗、合肥、東莞厚街的萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)，大家保險(xiǎn)也先后受讓上海松江萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)、西寧萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)、臺(tái)山萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)等。

今年以來(lái)，險(xiǎn)資仍持續(xù)進(jìn)場(chǎng)“買(mǎi)買(mǎi)買(mǎi)”。

年初，中郵保險(xiǎn)作為領(lǐng)投機(jī)構(gòu)，首次與中東主權(quán)投資機(jī)構(gòu)的攜手合作，正式簽約上海博華廣場(chǎng)不動(dòng)產(chǎn)專(zhuān)項(xiàng)基金投資協(xié)議；6月，瑞安房地產(chǎn)宣布，其佛山嶺南天地項(xiàng)目引入險(xiǎn)資大家保險(xiǎn)，金額35.4億元；以及建信人壽56億元拿下外灘地標(biāo)寫(xiě)字樓等。

據(jù)中國(guó)保險(xiǎn)行業(yè)協(xié)會(huì)披露的信息顯示，截至7月22日，今年中國(guó)人壽、太平洋人壽、平安人壽、建信人壽公布了13筆大額不動(dòng)產(chǎn)投資，涉及6個(gè)不動(dòng)產(chǎn)項(xiàng)目，合計(jì)新增投資47.47億元，出資筆數(shù)和金額均較去年同期有所增加。

很明顯，險(xiǎn)資不動(dòng)產(chǎn)投資步伐正在加速。

業(yè)內(nèi)知情人士告訴界面新聞，目前市場(chǎng)，各類(lèi)資金確實(shí)都在看資產(chǎn)，都想進(jìn)，但最終買(mǎi)不買(mǎi)，會(huì)受制于很多因素?！爸辽伲强梢苑e極看起來(lái)了?！?/p>